Guida al Mutuo Prima Casa

I tempi sono maturi! Sei pronto per acquistare la tua prima casa. Immagini la tua vita al suo interno, come arredarla, come creare l'ambiente che più ti aggrada e questo pensiero ti emoziona a tal punto che non riesci più a pensare ad altro. Dunque, ora la questione è: come si accede ad un mutuo prima casa? Essendo la prima volta che ti accingi a fare un acquisto di questo tipo, di fronte a questa domanda ti senti un po’ smarrito, non sai esattamente cosa ti aspetta, cosa fare e come farlo. Insomma, non è una cosa questa che si fa tutti i giorni!

Non preoccuparti, tranquillo, adesso sei qui, leggi questa splendida guida, presto tutte le tue domande avranno una risposta. Non solo, in questa guida ti dico anche come organizzarti per trovare il miglior mutuo su piazza. Dunque, passiamo subito all'azione, inizio con il farti un elenco sintetico di tutti i passaggi che servono ad accendere un mutuo e realizzare il tuo sogno entro massimo di 90 / 120 giorni da questo istante.

Le 7 fasi dell'Iter procedurale per l'acquisto della prima casa

  1. Auto verifica di fattibilità;
  2. Trovare il miglior mutuo;
  3. Verifica di fattibilità;
  4. L'istruttoria;
  5. La delibera;
  6. La stipula;
  7. L'erogazione.

Eccoci qua, la situazione è migliorata vero? Sapere i singoli passaggi che stai per compiere ti dà già più sicurezza. Andiamo avanti, ora è il momento di capire esattamente come avvengono e quali sono le dinamiche che regolano questi 7 step necessari per avere la tua splendida nuova casa.

1. Mutuo prima casa: trova la tua rata ideale

Quello che ti suggerisco di fare adesso è in sostanza il tuo personale calcolo della rata sostenibile, sì, lo stesso calcolo di cui ti parlerò anche nel terzo step ovvero "la verifica di fattibilità", in quel caso però è la banca o la finanziaria che la fa, le serve per decidere se procedere o meno alla istruttoria del mutuo.

Sì, lo so, ora ti stai chiedendo: perché me ne parli adesso se il calcolo lo farà poi la banca? La risposta è semplice ed è la seguente: ogni progetto che si rispetti richiede una pianificazione. In questo caso sapere in anticipo il budget mensile (anche se indicativo) che l'acquisto della casa comporta è fondamentale, lo è per molteplici motivi, un esempio concreto? Una volta eseguito il calcolo della rata, potresti realizzare che la stessa, anche se sostenibile, è così alta da costringerti a fare rinunce tali da cambiare radicalmente il tuo stile di vita. A questo punto il miglior mutuo per te potrebbe essere quello che ti da una maggiore dilazione dei pagamenti.

Non solo, sapere l'importo indicativo della rata ti serve anche per scegliere tra un mutuo con tasso fisso, tasso variabile o tasso misto dato che ognuno di questi ha un impatto significativo sull'ammontare della rata mensile. Insomma, le ragioni sono molteplici e spesso davvero importanti. Bene penso di aver reso l'idea, passiamo all'azione: ecco la formula per il calcolo della rata.

Inizio ad affrontare l'argomento facendo una premessa: il calcolo per stabilire la "capacità restituiva" consiste nella verifica di fattibilità e si basa sul rapporto rata / reddito. In sostanza gli istituti di credito arrivano a concedere dal 30 / 40% del reddito mensile netto. Per chiare meglio la questione ti faccio un paio di dimostrazioni pratiche.

Primo esempio: supponiamo il tuo reddito mensile sia di 1.650€ netti, se la banca che scegli concede il 40%, la formula per calcolare il rapporto rata-reddito è 40:100=0,4 ora basta fare 0,4x1.650= 660€ ecco la tua rata sostenibile, semplice fare questo calcolo non trovi?

Secondo esempio: sei sposato, tua moglie ha un reddito regolare e dimostrabile pari a 2.000 mensili, eggià diciamo che guadagna più di te - non mi va di rischiare di essere preso per maschilista - dunque il calcolo da fare è 1.650+2.000= 3.650 ora, sempre considerando che il tuo istituto di credito conceda il 40% sul reddito procedi con il calcolo ovvero 40:100x3650= 1.460€ di nuovo ecco l'importo che puoi - secondo i canoni fissati - sostenere mensilmente.

2. Trova il migliore mutuo on line

Prima di tutto è bene chiarire che la scelta del miglior mutuo è strettamente correlata all'età del mutuatario, alla situazione patrimoniale come anche alle proprie preferenze personali tra cui la propensione al rischio. Non esiste uno standard assoluto, ognuno sceglie il miglior mutuo secondo i propri canoni, i bisogni, e la propria situazione economica.

Uno dei parametri che merita particolare attenzione accomuna tutti - oltre alla percentuale del tasso di interesse fine a se stesso - è come questi vengono calcolati. I metodi sono 3: tasso fisso, tasso variabile e tasso misto. Se non sai di cosa sto parlando, ti consiglio di prestare una particolare attenzione ai prossimi 3 paragrafi prima di cominciare la tua ricerca. Vediamoli.

Quando si sceglie il "mutuo a tasso fisso" vuol dire che la percentuale di interesse che viene applicata sul mutuo rimane uguale dall'inizio alla fine dello stesso. Scegliere questo metodo di calcolo significa, di contro, pagare tassi più alti (comunque bassi in questo periodo storico), ma così si ha la certezza di pagare una rata costante per tutta la durata del mutuo.

Se pensi che questa tipologia di calcolo è quella migliore per te, ti raccomando di controllare che non vi siano limitazioni, ovvero sincerati se il tasso rimanga fisso a prescindere dalle oscillazioni di mercato. Non di rado infatti nei contratti vengono messe delle soglie dove si specifica che, se il tasso di interesse sale entro certi punti percentuale, la banca può adeguare questi ultimi per la differenza fissata dalla soglia massima contrattuale.

Ricorda: se un domani dovessi trovarti in questa situazione puoi cercare di limitare i danni ricorrendo alla rinegoziazione dello stesso, possibilità concessa per legge su cui la banca non ha possibilità di opporsi.

Il "mutuo a tasso variabile" è soggetto alle oscillazioni di mercato, siano esse al ribasso come però anche al rialzo. Generalmente la caratteristica è molto apprezzata - quando i tassi di mercato sono bassi - è che la percentuale di ingresso è di qualche punto inferiore al mutuo calcolato con la formula a tasso fisso.

Dov'è la controparte? Ebbene, il rischio in questo caso è che se i tassi salgono molto, la rata aumenta di conseguenza e può arrivare a pesare gravemente sull'assetto finanziario del mutuante. Generalmente questo metodo è considerato più rischioso in quanto questi mutui durano dai 10 ai 30 anni ed oltre, periodo di tempo davvero lungo in ambito finanziario. Non è difficile comprendere che in un lasso di tempo così lungo fare previsioni è esattamente come giocare d'azzardo.

Se ti stai chiedendo cosa accade se i tassi scendono sotto lo zero ti dico subito di non aspettarti vantaggi in quanto le banche hanno preso le dovute precauzioni ovvero applicano la "clausola floor" la quale le tutela mettendole in condizione di imporre uno spread che non scende sotto lo zero.

Il "mutuo a tasso misto" - un tempo sottovalutato - è oggi la formula di calcolo del mutuo che sta guadagnando lentamente consenso di chi desidera ottimizzare i rischi. La sua caratteristica è quella di poter essere rinegoziato ogni 2, 5, 10 anni. In sostanza il mutuatario può - alle scadenze prefissate - cambiare tipo di tasso basandosi sull'Euribor del momento e delle previsioni a breve, medio termine del suo possibile trend.

Generalmente la formula a tasso variabile viene sfruttata per il periodo temporale entro il quale si restituisce la parte relativa la quota degli interessi per poi passare al tasso fisso quando si inizia a rimborsare la quota capitale.

Come utilizzare i comparatori di mutui on line

Cercare il mutuo prima casa migliore è sicuramente un passo importante, fortunatamente, a differenza di qualche anno fa, oggi, grazie ad internet puoi sfruttare la potenza dei comparatori di prestiti e mutui on line. Voglio però suggerirti sin da adesso di andare anche nelle banche presenti sul tuo territorio, fallo dopo aver terminato la ricerca on line, questo perché nel frattempo avrai imparato a valutare meglio le offerte forte dell'esperienza fatta nel vagliare le proposte viste su internet.

Il primo comparatore che ti suggerisco di utilizzare e quello offerto da Facile.it. Questo sito, come probabilmente già sai, è uno dei più utilizzati in Italia per trovare prestiti e mutui. Non preoccuparti se non sei esperto, utilizzare il comparatore è davvero un "gioco da ragazzi", segui le indicazioni.

Passo 1. Vai all'indirizzo di facile.it nella sezione "mutui casa"

Passo 2. Clicca su Confronta Gratis

Passo 3. Compila il form inserendo tutti i dati richiesti e infine clicca su Calcola la tua rata

Passo 4. Adesso ti si aprirà una pagina con un calcolo forfettario della rata del mutuo e con tutti gli interessi applicati dalle varie banche. Queste sono poste in ordine di convenienza quindi al primo posto trovi di solito la banca con il tasso migliore in relazione alla durata e all'applicazione degli interessi.

Passo 5. Per avere un dato più preciso e fare una scelta mirata alle tue esigenze sulla sinistra trovi le opzioni per impostare dei filtri. Tra queste opzioni ci sono l'impostazione del tuo reddito mensile, la durata in anni, e infine puoi cambiare l'importo che vuoi richiedere alla banca.

Passo 6. Affianco alla banca selezionata troverai inoltre due opzioni ossia: Verifica di fattibilità e Parla con un esperto. Scegliendo una di queste due opzioni potrai ottenere maggiori informazioni sul prestito e avere una risposta preliminare dalla banca.

Altri comparatori di mutui on line

Comparatore mutuionline.it

Comparatore mutuisupermarket.it

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3. La verifica della fattibilità

Ricordi il primo punto di questo articolo? Bene, ora sei giunto alla parte dove ti parlo in merito alla "verifica fattibilità", effettuata dall'istituto di credito. In questo caso quindi parliamo della procedura grazie alla quale la banca o la finanziaria effettua una prima valutazione sulla fattibilità o meno dell'operazione finanziaria.

Si tratta di un passaggio non vincolante, si basa sulle tue auto-dichiarazioni, questo è molto utile per avere un riscontro e sapere nell'arco di poche ore se sussistono i prerequisiti richiesti dalla banca per eventualmente passare alla fase successiva ovvero l'istruttoria del mutuo. Per effettuare questa analisi preliminare ti verranno richiesti i seguenti dati:

  • Importo richiesto;
  • Dati anagrafici;
  • Dati reddituali;
  • Dichiarare se si hanno altri finanziamenti in corso, la loro durata e gli importi delle rate;
  • Dati e valore dell'immobile che si intende acquistare e che fungerà da garanzia.

In questa fase viene fatto un calcolo sul rapporto rata-reddito, il procedimento è essenzialmente quello illustrato nel primo sottotitolo, solo questa volta è la banca a farlo.

Consiglio: cerca di essere preciso e veritiero, solo così questa operazione preliminare ha un senso, diversamente rischi che la pratica venga bocciata nella fase successiva ovvero - l'istruttoria del mutuo - in quella fase infatti, l'istituto di credito effettuerà controlli approfonditi basati sull'analisi dei documenti ufficiali: buste paga, dichiarazione dei redditi e riscontri effettuati nella centrale rischi della banca dati del Crif. Ogni aspetto inerente la capacità restituiva, la reputazione creditizia verranno esaminati con particolare attenzione e nulla viene lasciato al caso.

4. L'istruttoria del mutuo

Eseguita la richiesta di fattibilità con risultato positivo, è arrivato il momento di procedere all'istruttoria del mutuo. Questa viene impostata dalla banca ed è necessaria per effettuare una verifica dettagliata delle informazioni fornite con l'autocertificazione.

In questa fase la banca decide se ci sono i presupposti concreti per procedere ufficialmente alle verifiche sulla reale fattibilità del finanziamento. Questa volta i documenti richiesti per l'istruttoria saranno quelli ufficiali, te li elenco:

  • Codice fiscale e documento di riconoscimento (Carta di Identità)
  • Stato di famiglia in autocertificazione
  • Certificato di residenza, questo si può richiedere al comune, o se la Banca lo accetta, si può portare anche in autocertificazione.
  • Compromesso o proposta di acquisto, definita con l'agenzia o con il proprietario dell'immobile che stai per comprare.
  • Se la richiesta è effettuata da coniugati in regime di separazione dei beni è necessario anche l'atto di matrimonio con l'indicazione specifica.
  • Nel caso invece questa avvenga da parte di separati o divorziati, è necessario portare in banca la copia la sentenza sentenza di separazione o divorzio rilasciata dal tribunale.
  • Visura Catastale rilasciata dall'Agenzia delle Entrate e planimetria dell'immobile
  • Se sussistente, copia del precedente atto di compravendita o dell'atto di successione ereditaria

Per i dati reddituali di dipendenti pubblici e privati invece serve:

  • La fotocopia delle ultime due buste paga e copia del 730 e del CU per i dipendenti pubblici e privati

Per i lavoratori autonomi o liberi professionisti al posto della busta paga e del CU o 730, servono invece:

  • Fotocopia dell'Unico Redditi degli ultimi due anni per i liberi professionisti o lavoratori autonomi
  • Giacenza media annuale ed estratto conto degli ultimi tre mesi (solo per liberi professionisti e autonomi)
  • Il C.C.I.A.A per gli iscritti alla camera di commercio dell'industria e artigianati
  • La copia del documento comprovante l'iscrizione a un albo specifico per i liberi professionisti
  • Numero di attestazione partita IVA

5. La delibera del mutuo

Superata con esito positivo l'istruttoria, è il momento della delibera - atto ufficiale con cui la banca si impegna ad erogare il mutuo - questo però non prima che l'istituto di credito compia due ulteriori verifiche:

  1. la verifica del valore dell'immobile da acquistare. Questa operazione vene effettuata da un perito di fiducia della banca il quale, dopo aver effettuato un sopralluogo provvederà a redarre una perizia nella quale si dichiarerà il valore effettivo dell'immobile;
  2. L'accertamento sul reale status dell'immobile, ovvero la proprietà e se vi sono vincoli sullo stesso. Questa verifica è necessaria in quanto la casa acquistata sarà essa stessa una parte rilevante delle garanzie necessari per deliberare il mutuo.

Se tutto è in regola, se il valore dell'immobile è quello previsto e se l'immobile è libero da iscrizioni pregiudizievoli la delibera può essere portata a termine.

6. La stipula del mutuo

Dopo tutto questo percorso, se i controlli sono andati a buon fine, ci vorranno all'incirca tra i 60 e i 120 giorni per arrivare alla stipula del mutuo. La stipula viene effettuata dinanzi al notaio, e saranno presenti: il procuratore della banca e il richiedente.

In questa sede si provvede a firmare l'atto pubblico per il mutuo ipotecario. Solo dopo la firma da entrambe le parti e l'autenticazione del notaio, la banca può erogare la somma di denaro richiesta e che il richiedente restituirà a rate mensili precedentemente concordate e comprensive degli interessi. A garanzia del rimborso, la banca istituisce anche un'ipoteca immobiliare che iscrive l'immobile a favore dell'Istituto di credito, nel caso di mancato pagamento delle rate e pignoramento della casa per insolvenza.

L'ipoteca come riportato dalla legge dev'essere annotata sui Pubblici Registi Immobiliari ed è imposta a garanzia di una somma pari al 150 o al 200% dell'importo concesso con il mutuo. In questo modo, in caso di mancato pagamento la banca copre il rimborso del capitale residuo, gli interessi concordati, gli interessi di mora e tutti gli oneri e le spese che comportano un eventuale pignoramento.

L'ipoteca si estingue dopo 20 anni dalla stipula, se la durata di questo è superiore allora la banca rinnoverà l'ipoteca allo scadere dei vent'anni, per poi cancellarla senza costi aggiunti al momento dell'estinzione del debito.

7. L'atto definitivo: l'erogazione del mutuo

L'ultimo passo definitivo è l'erogazione della somma approvata dalla banca. In questo caso, l'istituto di credito può scegliere di adottare due soluzioni, ossia:

L'erogazione diretta al momento della firma dell'atto: in questo caso il procuratore consegna dinanzi al notaio un assegno circolare, oppure invia nell'immediato un bonifico al conto corrente del mutuatario.

L'erogazione in un secondo momento o differita prevede invece che la somma venga data al cliente solo dopo che si è ricevuta la conferma dal notaio dell'avvenuta iscrizione dell'ipoteca. In questo caso l'erogazione avviene una volta che è stata consolidata l'ipoteca. In questo caso i tempi di attesa sono di circa 10 giorni. La scelta di questa soluzione solitamente viene effettuata quando chi vende l'immobile è considerato un soggetto fallibile, quindi si attende la conferma dell'ipoteca come mezzo di sicurezza per la banca che ha erogato il prestito.