Surroga mutuo: cosa è, a cosa serve, come funziona, vantaggi

Stai valutando la Surroga Mutuo? Alcuni dei tuoi amici ti hanno detto che sono riusciti a risparmiare, e vorresti seguire il loro esempio? Forse hai letto di questa possibilità online e stai pensando al vantaggio che potresti ottenere spostando il prestito in un’altra banca? Qualunque sia la fonte dalla quale hai saputo di questa opportunità, se sei interessato a scoprire di più sulla portabilità del mutuo, allora sei nel posto giusto.

In questa guida ti spiego cos’è la surroga del mutuo e di come funziona. Non solo, voglio fare molto di più. Desidero darti una panoramica il più dettagliata e ampia possibile, quindi, continuando a leggere l’articolo, puoi scoprire eventuali costi per effettuare la surroga, a chi richiederla e quali sono i vantaggi di cui si può beneficiare se l’operazione viene fatta nel momento giusto.

Se non ti bastano tutte queste informazioni, alla fine puoi scoprire anche la mia FAQ, che risponde a tutte le domande più comuni sull’argomento. Era proprio quello che stavi cercando? Bene, allora procediamo!

Tabella dei contenuti

Cosa è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è quella operazione che permette il trasferimento di un mutuo ipotecario dalla banca che lo ha concesso ad un’altra banca. Questa procedura è conosciuta anche come “portabilità del mutuo”. Tale procedura contrattuale viene avviata dal mutuatario, quando lo stesso trova nell’offerta di un altro ente condizioni economiche migliori.

Un esempio: la portabilità permette ai mutuatari che hanno stipulato un contratto ipotecario, come quello del mutuo prima casa, di saldare il prestito precedente e ottenerne uno nuovo con una durata minore o maggiore, con un tasso di interesse più vantaggioso e con una rata più bassa o più alta a seconda delle proprie necessità.

Il cliente dunque ottiene il passaggio del contratto murario da un ente all’altro, mantenendo la stessa ipoteca, dietro l’impegno a pagare le rate secondo le condizioni concordate con il nuovo Istituto di credito.

La surroga mutuo è stata resa possibile dalla legge numero 40 entrata in vigore il 2 aprile del 2007, conosciuta con il nome di Decreto Bersani.

Come funziona

La surroga prevede uno specifico iter che permette di seguire il corretto passaggio da una banca all’altra. La prima cosa da fare è scegliere il nuovo Istituto di credito verso il quale desideri passare il mutuo.

Dopo questa scelta per ottenere la portabilità del prestito bisogna:

Rivolgersi all’ente presso il quale si vuole eseguire la surroga e chiedere quali sono i documenti che bisogna produrre e visualizzare il piano di ammortamento e le nuove condizioni contrattuali alle quali dovrai sottostare dopo il passaggio.
Dopo aver avuto tutte le informazioni necessarie, devi andare nella banca dove hai attualmente il contratto di mutuo e chiedere il nulla osta per il passaggio verso il nuovo istituto.
Ottenuto il nulla osta, devi portare tutti i documenti richiesti dalla banca che così potrà iniziare il percorso di portabilità del contratto murario.
In questo momento si procede all’atto di surrogazione, questo è un documento in cui il debitore dichiara che in nuovo ente si sostituisce la precedente nelle garanzie che erano presenti nel mutuo originario. Questo atto viene firmato presso gli uffici del nuovo istituto di credito.
Dopo l’atto di surrogazione, la banca provvede all’atto di estinzione del vecchio finanziamento, e alla creazione di un nuovo contratto di mutuo.
Ricevuto il pagamento l’ente che aveva emesso il vecchio prestito, deve rilasciare una quietanza ossia la dichiarazione scritta che conferma il pagamento ricevuto.
Infine, si procede a un unico atto notarile al quale partecipano il cliente, e i rappresentanti della vecchia e della nuova banca per rendere ufficiale la surrogazione e permettere il trasferimento dell’ipoteca verso il nuovo Istituto di credito.

Documenti richiesti

Per ottenere la surroga del mutuo è necessario produrre una specifica documentazione che permetta il passaggio da un istituto all’altro. Il primo documento richiesto è il nulla osta della banca dove si è fatto il primo contratto di mutuo. Il nulla osta per il passaggio dev’essere concesso entro trenta giorni e l’istituto non può opporsi in alcun modo a questa richiesta.

Una volta ottenuto il permesso per il passaggio del contratto murario, bisogna portarlo al nuovo ente con tutta la documentazione annessa, per completare la surrogazione.

I documenti da presentare al nuovo istituto bancario per la surroga del mutuo:

contratto del vecchio mutuo;
copia dell’iscrizione dell’ipoteca;
documento di identità e codice fiscale del o dei sottoscrittori del mutuo;
conteggi relativi al debito residuo da saldare;
documentazione catastale, le visure e planimetrie dell’immobile;
copia del modello 730 o dell’Unico;
per i lavori dipendenti gli ultimi due cedolini della busta paga;
i lavoratori autonomi devono presentare l’estratto dell’iscrizione alla camera di commercio;
certificato di iscrizione all’albo professionale per i liberi professionisti;
ultimo estratto del conto corrente.

Quali mutui si possono surrogare

La surroga può essere richiesta da tutti coloro che hanno un contratto di mutuo ipotecario. Questa definizione però è molto generica, infatti esistono diversi prestiti che prevedono l’iscrizione di un’ipoteca, quindi quali sono i mutui sui quali si può richiedere la surroga? Ecco l’elenco.

Il mutuo prima casa o seconda casa

I mutui sia per l’acquisto della prima casa sia quelli per la seconda casa, prevedono l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che si deve acquistare, a garanzia del finanziamento. Per questo motivo i prestiti istituiti per immobili ad uso abitativo possono essere surrogati.

Prestito per l’acquisto di immobili ad uso commerciale

Se un’azienda ha istituito un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile ad uso commerciale può usufruire della surroga, ma solo nel caso in cui questa rientra nella fattispecie delle micro-imprese. Dunque a prescindere dalla loro forma giuridica, la portabilità del prestito può essere richiesta solo da quelle aziende che hanno meno di 10 dipendenti e un fatturato totale annuo che non supera i 2 milioni di euro.

Il mutuo fondiario

I mutui fondiari hanno una durata medio lunga, e sono concessi dalle banche solo a fronte dell’iscrizione a garanzia di un’ipoteca immobiliare di primo grado. Questo prestito è leggermente differente dal tradizionale mutuo per l’acquisto o ristrutturazione della prima casa, in quanto permette non solo di comprare un’immobile ma può essere richiesto anche per la sua ristrutturazione o per una nuova costruzione. Essendo coperto da ipoteca, anche questa forma di finanziamento può dunque accedere alla portabilità.

Il mutuo agrario

Il mutuo agrario fondiario è destinato agli imprenditori agricoli ed è finalizzato all’esercizio di attività zootecniche e agricole, e ad altre connesse o collaterali allo svolgimento di questa professione. Questa forma di prestito viene garantita da un’ipoteca su beni immobili. Possono dunque richiedere la surroga tutti coloro che hanno un finanziamento fondiario agricolo, a patto che rientrino nelle caratteristiche delle micro-imprese (meno di 10 dipendenti, fatturato al di sotto dei 2 milioni di euro).

Il mutuo di liquidità

Questi sono prestiti concessi al fine di fornire al cliente, per una qualsivoglia necessità, un’ingente somma di denaro. Per dare questo mutuo la banca richiede sempre l’iscrizione di un’ipoteca immobiliare a garanzia della somma prestata.

Il mutuo accollato

L’accollo del mutuo si verifica quando si vuole acquistare una casa che è ancora coperta da un prestito e sulla quale è stata già iscritta un’ipoteca. In questo caso, il compratore può accollarsi il mutuo esistente subentrando in quello già in corso e sostituendosi al debitore iniziale, con l’obbligo di pagare le rate residue sino alla scadenza contrattuale. L’accollo permette di prendersi carico del mutuo del venditore, risparmiando così sull’istituzione di una nuova ipoteca. In ogni caso, anche se si sceglie di fare un finanziamento con accollo, l’ente con la quale si è firmato il contratto deve comunque dare il benestare per la surrogazione, nel caso il nuovo cliente lo richieda.

Costi della surroga: chi paga?

I costi della surroga del mutuo vengono sostenuti dalla banca che elabora il nuovo contratto murario, infatti la legge Bersani specifica che il cliente che richiede il trasferimento non deve sottostare a spese o commissioni per la concessione del nuovo prestito.

Dunque non si dovrà pagare nulla né per l’istruttoria né per gli accertamenti catastali, che avvengono mediante le nuove procedure di collaborazione bancaria. Gli intermediari non possono richiedere al cliente costi di alcun genere né in forma indiretta per l’esecuzione delle operazioni necessarie alla surrogazione.

Le spese sono quasi nulle, in quanto la portabilità non prevede la cancellazione della precedente ipoteca sulla casa, ma solo il trasferimento. Quindi non è necessario pagare nuovamente le spese notarili. L’unico costo da sostenere da parte del mutuatario è la tassa d’iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari pari a 35 euro.

Per quanto riguarda invece l’assicurazione scoppio e incendio è possibile che si verifichino due condizioni. La prima procedura che è quella più semplice e solitamente praticata, prevede che si mantenga il contratto aperto con la vecchia polizza, con una piccola variazione che prevede il cambio del beneficiario. Dunque l’assicurazione cancellerà il premio a favore vecchio ente erogante che lo avvallerà a beneficio di quella nuova.

La seconda condizione avviene nel momento in cui non sei soddisfatto della vecchia polizza, e pensi che quella proposta dalla nuova banca sia più vantaggiosa. In questo caso se non si è soddisfatti del rapporto qualità prezzo dell’assicurazione precedente, puoi scegliere di chiudere la vecchia polizza e stipularne una nuova. In questo caso, il nuovo contratto assicurativo sarà fatto sull’importo residuo del capitale che devi rimborsare.

Se scegli di cambiare la polizza, bisognerà corrispondere la somma necessaria all’accensione del nuovo contratto assicurativo.

A chi si richiede?

La surroga del mutuo dev’essere richiesta ad una banca differente da quella con cui hai stabilito il contratto precedente. Infatti, se vuoi riformulare il prestito con la stessa banca, in questo caso non si verifica una surrogazione, ma una rinegoziazione del mutuo.

Quindi per effettuare la surroga è necessario rivolgersi a un nuovo Istituto di Credito. Oggi ci sono diversi enti che permettono di ottenere un nuovo contratto del murario, per scegliere quella più conveniente o adatta alle tue esigenze puoi fare una ricerca online e utilizzare dei comparatori specifici che ti permettono di controllare quali sono i tassi proposti dalle varie banche.

Quando conviene farla

Prima di procedere con questa pratica è normale chiedersi quali sono i potenziali vantaggi che si possono ottenere con una surroga.

I punti a favore del trasferimento del mutuo in un’altra banca sono:

Possibilità di accedere a un tasso di interesse fisso più vantaggioso, che permette di fare un ricalcolo sul debito residuo, comportando così un costo totale del mutuo minore rispetto a quello stipulato in precedenza.
Ottenere un tasso Euribor per i mutui variabili più vantaggioso, inoltre si può modificare anche lo spread ossia il tasso di riferimento che cambia da ente ad ente
Allungare i tempi di durata del mutuo al fine di ridurre la rata mensile da corrispondere
Diminuire la durata del contratto per riuscire ad estinguerlo più velocemente
Cambiare il mutuo da tasso fisso a variabile o viceversa
Variare il contratto del murario senza dover corrispondere alcun costo notarile o di estinzione anticipata
La possibilità di mantenere la stessa ipoteca, quindi senza dover pagare ulteriormente i costi per accenderne una nuova
La possibilità di tenere la stessa polizza assicurativa cambiando solo il beneficiario

Faq

Hai altre domande sulla surroga mutuo? Ecco una piccola FAQ con tutte le risposte che ti permetteranno di avere una visione completa su questa pratica bancaria.

Come trovare la migliore offerta? Per conoscere dove conviene la surrogazione del prestito che hai in corso ti consiglio di utilizzare un comparatore online come ad esempio:

Con questi tool online puoi valutare le offerte migliori presenti al momento sul mercato bancario, controllare i tassi di interesse e vedere a quanto ammonterà la rata.

Come si può calcolare? Il calcolo della portabilità del prestito avviene sul residuo della quota capitale da corrispondere alla banca. Per effettuare il conteggio in modo semplice e veloce è possibile utilizzare dei tool online.

Ad esempio, puoi usare il calcolatore messo a disposizione da Mutuionline.it che ti permette di inserire le condizioni del vecchio prestito e quelle del nuovo al quale vuoi accedere. Inserendo questi dati otterrai il risultato dell’impatto economico sulla surroga e puoi conoscere il risparmio totale sugli interessi.

Serve l’assicurazione incendio e scoppio? L’assicurazione incendio e scoppio è obbligatoria, quindi necessaria anche nel momento in cui si effettua una surrogazione del contratto murario. Inoltre, puoi scegliere di mantenere sempre lo stesso contratto assicurativo cambiando solo il beneficiario della polizza. Oppure decidere di cambiare agenzia e fare un accordo con una nuova assicurazione.

Qual è la differenza tra Surroga e Rinegoziazione? La Surroga prevede il passaggio del contratto di mutuo da un istituto bancario a un altro, con tutti i vantaggi che abbiamo sopracitato.

La rinegoziazione invece avviene sempre con la stessa banca con la quale hai sottoscritto il prestito la prima volta, e permette di cambiare la durata, l’importo della rata o del tasso d’interesse.

Esiste la surroga con tasso variabile? Oltre alla surroga con tasso fisso, che solitamente è quella più richiesta, esiste anche la surroga con tasso variabile.

Si può passare da tasso fisso a variabile? Attraverso la portabilità del mutuo è possibile passare dal tasso fisso a quello variabile, o viceversa se si ritiene che con questo passaggio si ottenga un risparmio più cospicuo.

Ci sono dei tempi minimi da rispettare prima di poterlo richiedere? La normativa non si esprime in merito ai tempi da rispettare prima di fare la surroga del mutuo. Questo significa che non esiste per legge un tempo minimo per fare una nuova richiesta.

Anche se non c’è alcuna imposizione in merito, la nuova banca a cui chiedi la surroga potrebbe non concedere il passaggio se il cliente non ha pagato almeno sei rate del vecchio prestito.

Quindi anche se la banca con la quale hai fatto il mutuo la prima volta è costretta a darti il nulla osta per effettuare la surroga, il nuovo istituto di credito prescelto può rifiutare di concedere la surroga se non si sono corrisposte prima almeno sei rate del prestito precedente.