Fideiussione bancaria per affitto guida

La fideiussione bancaria per affitto sfrutta il principio proprio della classica fideiussione bancaria e nasce dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 3525 del 13 febbraio 2009 che mira a fornire ulteriori garanzie a quei proprietari che decidono di locare i propri immobili e per i quali le 3 mensilità ricevute come cauzione preventiva, non sono sufficienti a coprire i danni subiti.

Prescindendo dal contratto di locazione, la fideiussione è una formula contrattuale stipulata tra una persona fisica o giuridica la quale impegna il proprio patrimonio, come copertura dei debiti di un'altra persona fisica o giuridica che abbia richiesto prestiti presso un istituto di credito.

Nella fattispecie, la fideiussione bancaria per affitto si configura come una fideiussione "sul dare", simile a quella sottoscritta per le obbligazioni dei mutui, per le tasse, i finanziamenti o le imposte: in questo caso, è l'istituto di credito che fa’ da garante per il regolare pagamento del canone di locazione, nel momento in cui l'affittuario non paga più.

Stipulare una fideiussione con la banca per i contratti di affitto si configura come la migliore scelta per locatore ed affittuario: scopriamo come funziona, le possibilità offerte a locatore e affittuario, i costi e le tempistiche e soprattutto i vantaggi e gli svantaggi per entrambe.

Come funziona la fideiussione bancaria per affitto

Nell'ultimo periodo i proprietari di casa più attenti chiedono, prima di stipulare un accordo d'affitto, la stipula di una fideiussione bancaria per il contratto di locazione. Secondo tale contratto, l'affittuario dovrà versare in banca la somma degli interessi in percentuale, calcolati sul canone di locazione annuo. Affinché la banca, l'istituto di credito o la finanziaria abilitata, si pongano come garanti del regolare pagamento del canone di locazione, dovranno a loro volta ricevere delle buone garanzie: solitamente una busta paga in piena regola.

All'atto della sottoscrizione si dovranno tenere gli occhi ben aperti, perché nonostante il "garante" possa provvedere al pagamento dei danni recati all'immobile, o dei canoni caduti in morosità, potrebbero essere presenti delle clausole, che ritardano il versamento della somma dovuta.

Vediamo nello specifico le possibili clausole presenti su contratto:

  • Periodo di validità: controllare attentamente quando si esaurisce il contratto di validità della fideiussione. Solitamente è previsto un corso di validità di un anno, ma vi sono contratti di fideiussione bancaria per affitto che si concludono anche dopo sei mesi. Stabilire con il responsabile dell'istituto di credito il periodo di tempo per il quale la banca deve svolgere il ruolo di garante.
  • Tipo di copertura fideiussoria: in genere, ogni contratto di fideiussione bancaria per affitto, prevede un tetto massimo di copertura oltre il quale la banca non è responsabile, per l'eccedenza quindi, non è previsto alcun rimborso.
  • Mesi rimborsabili: valutare il numero di mesi e quindi di canoni in mora, che la banca risarcirà. Se il proprietario non ritiene sufficienti quelli previsti dal contratto standard di fideiussione proposto, può avanzare anche la richiesta di aumentare la soglia.
  • Escussione a prima richiesta: la presenza di questa clausola è fondamentale per essere certi di ricevere i canoni in mora a prescindere se il proprietario abbia già chiamato o meno in giudizio il conduttore. L’assenza di questa clausola prevede che la banca non risarcirà il locatore prima dell'avvio di un procedimento nei confronti dell'affittuario: il locatore sarà quindi costretto ad aspettare a lungo prima di vedersi rimborsati i soldi del canone.

Alternative alla fideiussione bancaria

Le strade alternative che un locatore può percorrere in luogo della fideiussione bancaria per affitto, puntano alle compagnie assicurative (che garantiscono la copertura delle mensilità non versate dall'inquilino ed eventualmente anche dei danni arrecati all'immobile), o l'intervento di terze parti, sia fisiche che giuridiche, che si facciano garanti privati dei mancati obblighi del conduttore. Analizziamo quindi caso per caso.

Fideiussione assicurativa per affitto

Quando la fideiussione è rilasciata da una compagnia assicurativa si parla di fideiussione assicurativa per affitto. A grandi linee, questa tipologia di contratto assume le stesse forme della fideiussione bancaria per affitto, prevedendo la sottoscrizione di una polizza, secondo la quale il richiedente dovrà versare gli interessi percentuali calcolati su base annua.

Attraverso questa tipologia contrattuale la compagnia si assume la responsabilità di risarcire il proprietario in caso di danno all'immobile o in caso di mancato pagamento del canone di locazione. La fideiussione assicurativa presenta però significative differenze rispetto a quella bancaria, che non possono essere trascurate:

  1. Attesa di un procedimento contro l'affittuario: le compagnie assicurative non risarciscono il proprietario se questi non ha avviato un procedimento giudiziario contro il suo inquilino, pertanto i tempi di attesa del rimborso si allungano a dismisura.
  2. Nessun rating sull'inquilino: a differenza di un istituto di credito, una compagnia assicurativa non può condurre un'indagine sulla tipologia di inquilino che sta per far ingresso in un immobile. Se la banca può accertarne l'affidabilità dal punto di vista della puntualità dei pagamenti, la compagnia assicurativa no.

Fideiussione per affitto con soggetto terzo

I proprietari che non ritengano necessario far sottoscrivere una fideiussione bancaria per affitto, o una fideiussione assicurativa all'eventuale inquilino che chiede di prendere in locazione un immobile, possono comunque richiedere una "garanzia" più morbida: quella che vede responsabile del mancato rispetto degli obblighi del conduttore, un terzo, sia esso un amico, un parente, il datore di lavoro, o chiunque altro decida di farsi carico dell'eventuale mancato pagamento dei canoni di locazione, o dei danni recati all'immobile.

Una fideiussione di questo genere prevede la stipula di un contratto, parallelo a quello d'affitto, stipulato fra il proprietario ed il fideiussore privato. Attraverso questo contratto privato il fideiussore si fa garante, rispondendo personalmente con i suoi beni, dei danni arrecati dall'inquilino al proprietario o all'immobile. Il fideiussore privato conclude il suo ruolo di garante solo allo scadere del contratto d'affitto, pertanto, in caso di rinnovo, sarà necessario ristabilire anche un nuovo contratto di fideiussione con soggetto terzo.

Questa è una soluzione molto rischiosa per il locatore: il proprietario, avrà a che fare con una persona fisica o giuridica, che pur impegnandosi con una fideiussione, potrebbe non rispettarla. In questo caso, per veder soddisfatto il suo credito, dovrà ricorrere alle lungaggini della burocrazia.

Costi, tempi e documentazione necessaria

I costi per sancire una fideiussione bancaria per affitto sono molto variabili e dipendono dalla tipologia di fideiussione che si vuole sottoscrivere, se a garanzia personale, o a copertura totalitaria o con il più alto massimale. Chiaramente più si cercano garanzie a copertura dai danni, maggiore sarà il costo del servizio.

Diversi gli istituti di credito che offrono dei veri e propri pacchetti per la sottoscrizione di una fideiussione bancaria dedicata ai contratti d'affitto: oltre ai contratti standard sono previsti contratti fideiussori molto accessoriati che tutelano ogni aspetto della locazione, dal danno, alla manutenzione, alle spese condominiali a tutti gli altri inadempimenti.

La durata del contratto fideiussorio corrisponde alla durata del contratto d'affitto e gli interessi versati andranno a coprire l'intero periodo in cui la fideiussione sarà valida.

Più alto il prezzo di una fideiussione assicurativa: le compagnie assicurative, generalmente, hanno sia i costi d'apertura della pratica che la percentuale degli interessi annuali, più alti rispetto a quelli offerti dalla banca. Il rimborso massimo previsto è per 12 mensilità non pagate, ma prima di ottenerlo il locatore dovrà aver avviato un procedimento giudiziario contro l'inquilino.

Per richiedere una fideiussione bancaria per affitto sarà necessario recarsi presso l'istituto bancario con la seguente documentazione:

  • Dichiarazione dei Redditi del contraente e/o busta paga
  • Carta d'Identità del contraente
  • Codice Fiscale del contraente
  • Copia del contratto di locazione o preliminare dello stesso
  • Copia del certificato camerale (solo per locali commerciali)

Vantaggi e svantaggi

Il proprietario avrà sicuramente tutto da guadagnare richiedendo la sottoscrizione di una fideiussione bancaria per affitto al nuovo inquilino: la banca infatti valuterà ancor prima del suo ingresso in casa, la sua affidabilità nei pagamenti, ed in caso gli eventi spingessero l'affittuario a non poter pagare le mensilità dovute, la banca ne garantirebbe il rimborso. Quindi la fideiussione bancaria per affitto pone il proprietario in una condizione di indubbia tranquillità nell'affittare i propri immobili, avendo alle spalle la garanzia di un istituto di credito disponibile comunque a risarcire eventualmente danni e canoni in avere.

Non vi sono svantaggi evidenti per il proprietario di casa che voglia richiedere una fideiussione bancaria: basta fare attenzione alle clausole presenti sul contratto.

Tra i vantaggi ascrivibili alla stipula di una fideiussione per affitto di cui può usufruire l'inquilino, c'è sicuramente il fatto che non deve, prima di entrare nella nuova casa, sborsare un'ingente somma a titolo cauzionale. Inoltre la fideiussione bancaria fa si che anche avendo un lavoro precario, l'affittuario che ha sempre pagato regolarmente le sue cose, possa ricevere il beneplacito di un istituto di credito, che si porrà a garanzia della sua buona condotta. In caso di impossibilità di risolvere ai debiti, lo farà per lui la banca, che una volta estinto il suo debito, lo ricordiamo, si porrà come creditrice nei suoi confronti.

Se è vero che la fideiussione bancaria costa, è anche vero che grazie ad essa i proprietari degli immobili, prima reticenti ad affittare, stanno divenendo più disponibili: l'aumento degli immobili posti in locazione sta facendo diminuire i prezzi sul mercato a tutto vantaggio degli inquilini. Sottoscrivere una fideiussione con la propria banca preliminare ad un contratto d'affitto sarà quindi un sacrificio senza dubbio sostenibile.