Quando si possiede un immobile e si decide di affittarlo, la paura più grande che si ha è quella di non essere pagati. È questa la ragione per la quale, sempre più locatori, chiedono agli affittuari una fideiussione bancaria per affitto che li tuteli da eventuali insolvenze.
Ma cos’è e come funziona questo tipo di fideiussione? In questo articolo facciamo chiarezza su questa tematica che interessa sia il locatore che il locatario. Iniziamo!
Cos’è la fideiussione bancaria per affitto
La fideiussione per affitto è il contratto con il quale la banca subentra al pagamento del canone nel caso in cui l’affittuario diventi moroso.
In sostanza la banca garantisce al locatore che in qualsiasi caso, anche nella peggiore delle ipotesi, avrà quanto gli spetta con assoluta certezza. È per questa ragione che sempre più locatari la chiedono.
Come funziona
Nell’ultimo periodo i proprietari di casa più attenti chiedono – prima di stipulare un contratto di locazione -, la stipula di una fideiussione per locazione.
Secondo tale contratto, l’affittuario dovrà versare in banca la somma degli interessi in percentuale, calcolati sul canone di locazione annuo.
Affinché l’ente creditizio si ponga come garante è necessario che l’affittuario abbia solide garanzie reddituali e goda dello status di buon pagatore.
Periodo di validità. Solitamente una normale fideiussione bancaria prevede un corso di validità pari ad un anno. Talvolta però vi sono contratti che si concludono anche dopo sei mesi. Stabilire con il responsabile dell’istituto di credito il periodo di tempo per il quale la banca deve svolgere il ruolo di garante.
Tipo di copertura fideiussoria. In genere, ogni contratto di fideiussione bancaria per locazione prevede un tetto massimo di copertura oltre il quale la banca non è responsabile. Per l’eccedenza non è previsto alcun rimborso e quindi il beneficiario deve prestare attenzione che la polizza lo tuteli a sufficienza.
Mesi rimborsabili: valutare il numero di mesi e quindi di canoni in mora, che la banca risarcirà. Se il proprietario non ritiene sufficienti quelli previsti dal contratto standard di fideiussione proposto, può avanzare anche la richiesta di aumentare la soglia.
Escussione “a prima richiesta”
La clausola “a prima richiesta” è fondamentale per essere certi di ricevere i canoni in mora in tempi rapidissimi. In assenza di tale specificità la banca può a sua discrezione decidere di non pagare il locatore prima dell’avvio di un procedimento nei confronti dell’affittuario. Il locatore sarà quindi costretto ad aspettare un a lungo prima di vedersi rimborsati i soldi del canone.
Alternative da valutare
Le strade alternative che un locatore può percorrere in luogo della fideiussione bancaria per locazione puntano alle compagnie assicurative.
Queste ultime garantiscono la copertura delle mensilità non versate dall’inquilino ed eventualmente anche dei danni arrecati all’immobile. È anche possibile coinvolgere di terze parti, sia fisiche che giuridiche, che si facciano garanti del conduttore. Analizziamo quindi caso per caso.
Quando la fideiussione è rilasciata da una compagnia assicurativa si parla di fideiussione assicurativa per locazione. A grandi linee, questa tipologia di contratto assume le stesse forme della fideiussione bancaria. Si sottoscrive una polizza secondo la quale il richiedente dovrà versare gli interessi percentuali calcolati su base annua.
Attraverso questa tipologia di contratto la compagnia assicurativa si assume la responsabilità di pagare il canone di affitto ed eventuali danni all’immobile qual ora l’affittuario non adempia ai suoi obblighi.
La fideiussione assicurativa presenta però significative differenze rispetto a quella bancaria, che non possono essere trascurate:
- Attesa di un procedimento contro l’affittuario. Le compagnie assicurative non risarciscono il proprietario se questi non ha avviato un procedimento giudiziario contro il suo inquilino. Ne consegue che i tempi di attesa per un eventuale rimborso si allungano a dismisura.
- Nessun rating sull’inquilino. A differenza di un istituto di credito, una compagnia assicurativa non può condurre un’indagine sulla tipologia di inquilino che sta per far ingresso in un immobile. Se la banca può accertarne l’affidabilità dal punto di vista della puntualità dei pagamenti, la compagnia assicurativa no.
Fideiussione con soggetto terzo. I proprietari possono chiedere una “garanzia” più morbida. Questa soluzione coinvolge una terza figura: un garante. Può fungere a tale funzione un amico, un parente, il datore di lavoro.
Più in generale chiunque può fare da garante e farsi carico dell’eventuale mancato pagamento dei canoni di locazione, o dei danni arrecati all’immobile.
Una garanzia di questo genere prevede la stipula di un contratto tra proprietario ed il garante fideiussore privato. Tale accordo si conclude allo scadere del contratto d’affitto, quindi in caso di rinnovo occorre redigere un nuovo accordo.
Questa soluzione molto rischiosa per il locatore. Il proprietario dell’immobile avrà a che fare con una persona fisica o giuridica, che pur impegnandosi potrebbe non voler ottemperare ai suoi obblighi. In questo caso, per veder soddisfatto il suo credito, dovrà ricorrere alle lungaggini della burocrazia.
Costi
I costi per una fideiussione bancaria sono variabili. Questi dipendono dalla tipologia di contratto che si sottoscrivere: a garanzia personale, o a copertura totalitaria o con il più alto massimale. Chiaramente più si cercano garanzie a copertura dai danni, maggiore sarà il costo del servizio.
Diversi gli istituti di credito che offrono dei veri e propri pacchetti di fideiussione. Oltre a polizze standard sono previsti contratti fideiussori molto più articolati. Questi tutelano ogni aspetto della locazione, dal danno, alla manutenzione, alle spese condominiali a tutti gli altri inadempimenti. Ovviamente maggiori sono le garanzie date, maggiore sarà il costo della fideiussione.
Costi della fideiussione assicurativa. Le compagnie assicurative, generalmente costi più alti sia per apertura della pratica che di interessi.
Il rimborso massimo previsto è per 12 mensilità non pagate, ma prima di ottenerlo il locatore dovrà aver avviato un procedimento giudiziario contro l’inquilino.
Documenti necessari per richiederla
Per richiedere una fideiussione bancaria per affitto sarà necessario recarsi presso l’istituto bancario con la seguente documentazione:
- Dichiarazione dei Redditi del contraente e/o busta paga
- Carta d’Identità del contraente
- Codice Fiscale del contraente
- Copia del contratto di locazione o preliminare dello stesso
- Copia del certificato camerale (solo per locali commerciali)
Pro e contro
Come si è certamente intuito, di fronte ad una fideiussione per affitto, il proprietario ha tutto da guadagnare. In sostanza egli è ampiamente tutelato e non vi sono svantaggi evidenti se si presta bene attenzione alle clausole presenti sul contratto.
Per l’affittuario un vantaggio derivante dall’offrire una fideiussione è che lo stesso non deve versare i classici due mesi di cauzione al locatore.