Prestito vitalizio ipotecario: cos’è, come funziona, chi lo eroga

Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento che non prevede il rimborso in rate: questo tipo di prestito è rivolto a persone che hanno superato i 60 anni di età, ed in possesso di un immobile residenziale. Il fatto che questi prestiti siano ancora poco diffusi nel nostro Paese è dovuto anche ai rischi che li caratterizzano. Scopriamo tutti i dettagli, i vantaggi e svantaggi dei prestiti ipotecari vitalizi.

Prestito vitalizio ipotecario

Le origini del prestito vitalizio ipotecario

IL prestito vitalizio ipotecario non è una soluzione di finanziamento nata in Italia, è stata ideata in Gran Bretagna: è qui, infatti, che sono stati proposti per la prima volta sul finire degli anni ’90 del secolo scorso, come equity release o come lifetime mortgage.

Da quando sono comparsi, i prestiti ipotecari vitalizi, si sono espansi e diffusi in altre parti del mondo: all’inizio solo in contesti anglosassoni (in Canada, negli Stati Uniti, in Australia e così via), poi anche da noi.

In particolare in Italia il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto a partire dal mese di dicembre del 2005 attraverso il decreto legge numero 203 del 2005: le norme definiscono questo prestito come un finanziamento concesso da un istituto di credito, da un’azienda o da un intermediario finanziario di medio o lungo termine; sono previsti la capitalizzazione annuale delle spese e degli interessi e il rimborso totale alla scadenza, in una soluzione unica. Questo prestito presuppone un’ipoteca di primo grado su un immobile di tipo residenziale.

Cos’è il prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento particolare, proprio per questo motivo, anche se sono affiancati dalla garanzia attraverso iscrizione di ipoteca della casa di proprietà, non vengono considerati nel novero dei mutui.

Due sono le peculiarità più importanti che caratterizzano questo tipo di finanziamento:

  1. l’assenza di un termine per il rimborso del mutuo;
  2. i soggetti coinvolti.

A proposito di questo secondo aspetto, il rimborso del prestito vitalizio non deve essere effettuato dal mutuatario, ma dai suoi eventuali eredi; esiste, comunque, la possibilità che sia il mutuatario stesso a decidere di estinguere in prima persona il prestito assumendo su di sé l’onere del rimborso del capitale, ma anche della penale di estinzione anticipata e degli interessi maturati.

In effetti, tali finanziamenti ipotecari vengono richiesti da persone in là con gli anni che non hanno intenzione di pensare al loro rimborso: quando muoiono, tocca ai loro eredi decidere se lasciare che l’immobile venga escusso dalla banca, che poi provvederà a venderlo, o rimborsare il capitale prestato in una soluzione unica, inclusi gli interessi che sono maturati nel corso degli anni.

Prestito vitalizio ipotecario

Come funziona

Il prestito vitalizio ipotecario è in sostanza un finanziamento a lungo termine con ipoteca sula casa. La formula prevede che non ci siano rimborsi di alcun genere da effettuare, fino al decesso del contraente, nemmeno per quel che riguarda gli interessi; nel caso in cui il prestito sia cointestato, per esempio a una coppia di coniugi di 70 anni, viene preso in considerazione il decesso del coniuge più longevo, cioè di quello che muore dopo.

Sia gli interessi che le spese sono capitalizzati e vanno rimborsati alla scadenza; tocca agli eredi provvedere, a meno che non sia il sottoscrittore stesso a impegnarsi in un rimborso anticipato volontario.

Come si può notare, quindi, non ci sono rate da pagare. A volte, il prestito vitalizio ipotecario può essere accompagnato da quella clausola che nel mondo anglosassone viene definita come “no negative equity guarantee“, cioè una clausola del contratto in virtù della quale il valore del debito che grava sugli eredi viene limitato al valore di realizzo del bene immobile che viene concesso in garanzia. In questa circostanza, tocca alla società finanziaria prendere il debito che eventualmente eccede e non ci può essere rivalsa verso gli eredi, a patto che l’immobile venga venduto attraverso un curatore indipendente e stabilendo un prezzo di mercato. In assenza di eredi, la vendita dell’immobile porta all’estinzione del finanziamento trascorsi dodici mesi dalla data di scadenza.

Vantaggi

Tra i vantaggi del prestito vitalizio ipotecario, va sottolineato il fatto che sono regolamentati in modo sicuro dalle normative.

Il prestito ha un importo che, di solito, è compreso tra il 15% e il 50% della somma che corrisponde al valore del bene immobile e – appunto – varia a seconda dell’età del mutuatario: a stabilire il valore della casa è, in genere, una perizia che viene effettuata da un apposito perito che viene segnalato dall’istituto di credito.

Alla morte del richiedente, gli eredi devono occuparsi del rimborso entro un anno: in caso di decesso imprevisto, quindi, hanno tutto il tempo per organizzarsi senza fretta.

Svantaggi

Vale la pena, a questo punto, di prendere in esame i pro e i contro del prestito vitalizio ipotecario, che – a dir la verità – presenta alcuni aspetti poco vantaggiosi.

Tale pratica, in effetti, deve essere considerata poco conveniente dal punto di vista economico in quanto legalizza il cosiddetto anatocismo bancario, vale a dire la maturazione degli interessi sugli interessi: una pratica così discussa che, non a caso, è vietata per tutte le altre forme di prestito in quanto ritenuta troppo gravosa. A causa dell’anatocismo, il capitale che deve essere rimborsato aumenterà in modo quasi esponenziale.

Tassi di interessi

A ciò è necessario aggiungere il fatto che i tassi di interesse che vengono applicati sono più alti rispetto a quelli previsti per i mutui, pur essendo paragonabili a quelli dei prestiti personali aventi un TAEG circa 4,50%; c’è da considerare, però, che al mutuatario tocca farsi carico anche delle imposte previste e delle spese per il notaio e quindi di tutti i costi connessi all’iscrizione di ipoteca.

Un altro elemento che è bene valutare è che la percentuale di denaro che può essere ottenuta cambia a seconda dell’età del richiedente, un po’ come avviene nel caso della nuda proprietà: in sostanza, con l’aumentare degli anni di chi desidera il prestito le percentuali aumentano. Se un 65enne potrebbe ricevere una quota del 10%, un 90enne potrebbe avere diritto fino al 50%.

Prestito vitalizio ipotecario banche erogatrici

Come anticipato nella introduzione, i successivi sotto-paragrafi riassumono le offerte dei prestiti vitalizi ipotecari dei principali istituti bancari presenti in tutto il territorio italiano (probabilmente uno di questi sarà presente anche nel tuo territorio) che trattano i prestiti vitalizi.

Ti ricordo inoltre che per i dettagli di ogni singola offerta puoi consultare i documenti redatti ed aggiornati dagli stessi istituti di credito.

Prestito vitalizio ipotecario Intesa Sanpaolo

La formula proposta da Intesa Sanpaolo prevede la possibilità di rimborso a tasso fisso e si chiama PerTe Prestito Vitalizio.

Importo massimo finanziabile: 400.000 euro. Si può calcolare l’importo erogabile ma la durata del prestito dipende dalla longevità del soggetto finanziato, dalla presenza di eredi e/o cointestatari e da altre condizioni di estinzione definite per legge.

In caso di mancato rimborso integrale al termine del finanziamento, la banca vende l’immobile ipotecato al valore di mercato. L’importo erogabile dipende da età del richiedente e valore dell’immobile ipotecato. Ecco alcuni esempi:

  • 1. età richiedente di 60 anni compiuti: può essere erogato un massimo del 24% del valore dell’immobile;
  • 2° caso – età di 75 anni compiuti: può essere erogato un massimo del 44% del valore dell’immobile;
  • 3° caso – età di 90 anni compiuti: può essere erogato un massimo del 60% del valore dell’immobile.

TAEG: nella versione con rimborso del capitale e degli interessi a scadenza, il TAEG è del 4,037%; nella versione con rimborso mensile degli interessi e rimborso del capitale a scadenza, il TAEG è del 4,125% (aggiornato al 4 ottobre 2017, per conoscere l’ultimo valore consultare il Foglio Informativo in filiale)

Dettaglio delle condizioni economiche: gli importi erogabili dipendono dalle variabili elencate prima, ma restano compresi fra 30.000 e 400.000 euro.

Prestito vitalizio ipotecario banca UniCredit

La formula proposta da UniCredit può essere rimborsata anticipatamente con rate a tasso fisso o variabile e si chiama Valore Casa. L’importo minimo finanziabile è 30.000 euro, mentre l’importo massimo dipende diversi fattori. Con tasso fisso e capitalizzazione annuale degli interessi si va dal 15% del valore dell’immobile ad un massimo del 50%; Con tasso variabile e pagamento mensile degli interessi, si va dal 30% al 50%, ad esempio:

  • 1. età 65-68 anni: 30%;
  • 2. età 73-77 anni: 40%;
  • 3. età 82-85 anni: 50%.

TAEG: per l’opzione a tasso fisso è del 4,65%, mentre a tasso variabile è del 4,31% (dati aggiornati al 4 ottobre 2017).

Dettaglio delle condizioni economiche: oltre alle condizioni sopra elencate, esistono spese altre, ulteriori rispetto al calcolo del TAEG, che consistono nella perizia (euro 211,06), adempimenti notarili, spese di assicurazione dell’immobile, l’imposta sostitutiva e le tasse ipotecarie.

L’estinzione anticipata prevede il rimborso completo delle quote di interessi e capitale e determina la chiusura immediata del rapporto con la banca.

Prestito vitalizio ipotecario Deutsche Bank

Il prodotto proposto da Deutsche Bank si chiama PatrimonioCasa. Non prevede un rimborso rateale ma l’estinzione in un’unica soluzione alla scadenza del finanziamento o l’estinzione anticipata (non prima che siano trascorsi 18 mesi e 2 giorni dall’erogazione del prestito).

Importo massimo finanziabile: 700.000 euro. Si parte da un importo minimo di 80.000 euro, calcolato a seconda dell’età del richiedente, del sesso e del fatto che il richiedente sia un singolo o una coppia.

Secondo lo schema di calcolo di Deutsche Bank, il richiedente maschio singolo ha accesso ad una percentuale più alta, seguito dalla femmina singola e poi dalla coppia. Ecco alcuni esempi:

  1. età richiedente (richiedente singolo o coniuge più giovane): 65 anni – maschio: 20% – femmina: 15,30% – coppia: 14%
  2. età: 80 anni: maschio: 40% – femmina: 35,50% – coppia: 34,20%
  3. età: 95 anni: maschio: 52% – femmina: 46% – coppia: 45%

TAEG: 8,689% (TAEG esemplificativo su un prestito di 150.000 euro e durata di 10 anni, con richiedente di 79 anni e restituzione da parte degli eredi).

Dettaglio delle condizioni economiche: oltre alle condizioni sopra descritte, dall’importo erogato vengono trattenute le spese di istruttoria, perizia, polizza incendio e terremoto.

In caso di estinzione anticipata vi è una commissione variabile, proporzionale alla differenza fra il tasso di riferimento a inizio prestito e quello al momento dell’estinzione.

Ulteriori informazioni sono disponibili consultando il pdf redatto da Deutsche Bank.

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO BANCA MPS

L’offerta di MPS si chiama Prestito Vitalizio Ipotecario PrestiSenior. Ha duplice modalità di erogazione (soluzione o tranche annuali) e duplice modalità di rimborso (con capitalizzazione annuale di spese e interessi o con pagamento annuo di spese e interessi).

Importo massimo finanziabile: 250.000 euro in un’unica soluzione, o 2.400 euro per un massimo di 20 erogazioni annue. L’importo è proporzionale al valore dell’immobile e dipende da età stato civile del contraente. Ecco alcuni esempi:

  1. età: 60 anni: singoli: 16,3% – coppie: 15,3%
  2. età: 75 anni: singoli: 30,5% – coppie: 28,8%
  3. età: 90 anni: singoli: 50% – coppie: 49%

TAEG: dipende da diversi fattori e può essere calcolato solo al momento del preventivo. Ad un richiedente di 70 anni per un importo di 100.000 euro verrà applicato un TAEG del 6,07%

Dettaglio delle condizioni economiche: la durata è pari alla vita del contraente e l’importo erogato può essere rimborsato anticipatamente e senza penali.

Non è previsto un piano di ammortamento, tuttavia si possono pagare annualmente spese e interessi. Le spese extra comprendono istruttoria (1,3% dell’importo erogato), gestione pratica (45 euro all’anno) e incasso rata (2,5 euro, solo per l’opzione con pagamento interessi e spese).

Conclusioni

In conclusione, prima di richiedere un prestito vitalizio ipotecario è consigliabile valutare con la massima attenzione i pro e i contro di questa formula di finanziamento, ancora poco diffusa non solo perché di recente introduzione nel nostro Paese (ha poco più di dieci anni), ma anche perché presenta alcuni fattori svantaggiosi che non possono essere sottovalutati.