Prestito vitalizio ipotecario: cos’è, come funziona, chi lo eroga

Ultimo aggiornamento 06/07/2020 di Giuseppe Rossetti

Il prestito vitalizio ipotecario da qualche anno rappresenta una alternativa per tutti i sessantenni che hanno bisogno di liquidità. In questo articolo scopriremo: cos’è, come funziona, quali sono i vantaggi, gli svantaggi e quali gli istituti di credito li concedono.

Cos’è il prestito vitalizio ipotecario

Prestito vitalizio ipotecario

Il prestito ipotecario vitalizio è una forma di finanziamento che non prevede il rimborso in rate: questo tipo di prestito è rivolto a persone che hanno superato i 60 anni ed in possesso di un immobile residenziale.

Si tratta di un finanziamento particolare, proprio per questo motivo, anche se sono affiancati dalla garanzia attraverso iscrizione di una un’ipoteca sulla casa, non vengono considerati nel novero dei mutui.

Cerchi un prestito Veloce Facile da Ottenere? Se questo è ciò che desideri prova a richiederlo adesso direttamente Online bastano pochi click!

1. Richiesta Online con risposta immediata

2. Caricamento dei documenti e firma digitale

3. Esito in 24 ore

Due sono le peculiarità più importanti che caratterizzano questo tipo di finanziamento:

  1. l’assenza di un termine per il rimborso del mutuo;
  2. i soggetti coinvolti.

A proposito di questo secondo aspetto, il rimborso del mutuo vitalizio ipotecario non deve essere effettuato dal mutuatario, ma dai suoi eventuali eredi; esiste, comunque, la possibilità che sia il mutuatario stesso a decidere di estinguere in prima persona il prestito assumendo su di sé l’onere del rimborso del capitale, ma anche della penale di estinzione anticipata e degli interessi maturati.

In effetti, tali finanziamenti ipotecari vengono richiesti da persone in là con l’età che non hanno intenzione di pensare al loro rimborso: quando muoiono, tocca ai loro eredi decidere se lasciare che l’immobile venga escusso dalla banca, che poi provvederà a venderlo, o rimborsare il capitale prestato in una soluzione unica, inclusi gli interessi che sono maturati nel corso degli anni.

Prestito vitalizio ipotecario, come funziona

Il prestito con credito vitalizio ipotecario è in sostanza un finanziamento a lungo termine con ipoteca sulla casa.

La formula prevede che non ci siano rimborsi di alcun genere da effettuare, fino al decesso del contraente, nemmeno per quel che riguarda gli interessi.

Nel caso in cui il prestito sia cointestato a una coppia di coniugi di 70 anni, viene preso in considerazione il decesso del coniuge più longevo, cioè di quello che muore dopo.

Sia gli interessi che le spese sono capitalizzati e vanno rimborsati alla scadenza. Tocca agli eredi provvedere, a meno che non sia il sottoscrittore stesso a impegnarsi in un rimborso anticipato volontario.

A volte, il mutuo vitalizio ipotecario può essere accompagnato da quella clausola che nel mondo anglosassone viene definita come “no negative equity guarantee“.

Si tratta di una clausola per la quale il valore del debito che grava sugli eredi viene limitato al valore dell’immobile che viene concesso in garanzia.

In questa circostanza, tocca alla società finanziaria prendere il debito che eventualmente eccede e non ci può essere rivalsa verso gli eredi, a patto che l’immobile venga venduto attraverso un curatore indipendente e stabilendo un prezzo di mercato.

In assenza di eredi, la vendita dell’immobile porta all’estinzione del finanziamento trascorsi dodici mesi dalla data di scadenza.

Calcolo del prestito vitalizio ipotecario

Per effettuare il calcolo del prestito vitalizio bisogna tenere conto delle fasce di età dei richiedenti. In pratica più si è avanti con gli anni maggiore è l’entità del finanziamento che la banca è disposta a concedere.

Formula per il calcolo: 100.000€ x 24% = 24.000€

Esempio di un prestito vitalizio basato su età, valore dell’immobile e percentuale concessa.

EtàValore immobilePercentualePrestito erogato
da 60 > 74100.000€24%24.000€
da 75 > 89100.000€44%44.000€
da 90100.000€60%60.000€
Nella tabella un esempio di calcolo del prestito ipotecario vitalizio

Ogni banca applica diverse percentuali sui diversi scaglioni di età, ragione per cui gli importi erogati possono variare anche sensibilmente.

Prestito vitalizio ipotecario banche erogatrici

Come anticipato nella introduzione, i successivi sotto-paragrafi riassumono le offerte dei prestiti vitalizi ipotecari dei principali istituti bancari presenti in tutto il territorio italiano (probabilmente uno di questi sarà presente anche nel tuo territorio) che trattano i prestiti vitalizi.

Ti ricordo inoltre che per i dettagli di ogni singola offerta puoi consultare i documenti redatti ed aggiornati dagli stessi istituti di credito.

Banca Intesa Sanpaolo

La formula proposta da Intesa Sanpaolo prevede la possibilità di rimborso a tasso fisso e si chiama PerTe Prestito Vitalizio.

Importo massimo finanziabile: 400.000 euro. Si può calcolare l’importo erogabile ma la durata del prestito dipende dalla longevità del soggetto finanziato, dalla presenza di eredi e/o cointestatari e da altre condizioni di estinzione definite per legge.

In caso di mancato rimborso integrale al termine del finanziamento, la banca vende l’immobile ipotecato al prezzo di mercato. L’importo erogabile dipende da età del richiedente e valore dell’immobile ipotecato. Ecco alcuni esempi:

  1. età superiore ai 60 anni: la banca eroga un massimo del 24% del prezzo stimato dell’immobile;
  2. età superiore ai 75 anni: la banca eroga un massimo del 44% del prezzo stimato dell’immobile;
  3. età superiore ai 90 anni: la banca eroga un massimo del 60% del prezzo stimato dell’immobile.

TAEG: nella versione con rimborso del capitale e degli interessi a scadenza, il TAEG è del 4,037%; nella versione con rimborso mensile degli interessi e rimborso del capitale a scadenza, il TAEG è del 4,125%.

Dettaglio delle condizioni economiche: gli importi erogabili dipendono dalle variabili elencate prima, ma restano compresi fra 30.000 e 400.000 euro.

Banca UniCredit

La formula proposta da UniCredit può essere rimborsata anticipatamente con rate a tasso fisso o variabile e si chiama Valore Casa. L’importo minimo finanziabile è 30.000 euro, mentre l’importo massimo dipende diversi fattori. Con tasso fisso e capitalizzazione annuale degli interessi si va dal 15% del prezzo stimato dell’immobile ad un massimo del 50%; Con tasso variabile e pagamento mensile degli interessi, si va dal 30% al 50%, ad esempio:

  • 1. età 65-68: 30%;
  • 2. età 73-77: 40%;
  • 3. età 82-85: 50%.

TAEG: per l’opzione a tasso fisso è del 4,65%, mentre a tasso variabile è del 4,31% (dati aggiornati al 4 ottobre 2017).

Dettaglio delle condizioni economiche: oltre alle condizioni sopra elencate, esistono spese ulteriori rispetto al calcolo del TAEG, che consistono nella perizia (euro 211,06), adempimenti notarili, costi di assicurazione dell’immobile, l’imposta sostitutiva e le tasse ipotecarie.

L’estinzione anticipata prevede il rimborso completo delle quote di interessi e capitale e determina la chiusura immediata del rapporto con la banca.

Deutsche Bank

Il prodotto proposto da Deutsche Bank si chiama PatrimonioCasa. Non prevede un rimborso rateale ma l’estinzione in un’unica soluzione alla scadenza del finanziamento o l’estinzione anticipata (non prima che siano trascorsi 18 mesi e 2 giorni dall’erogazione del prestito).

Importo massimo finanziabile: 700.000 euro. Si parte da un importo minimo di 80.000 euro, calcolato a seconda dell’età del richiedente, del sesso e del fatto che il richiedente sia un singolo o una coppia.

Secondo lo schema di calcolo di Deutsche Bank, il richiedente maschio singolo ha accesso ad una percentuale più alta, seguito dalla femmina singola e poi dalla coppia. Ecco alcuni esempi:

  1. età richiedente (richiedente singolo o coniuge più giovane): 65 anni – maschio: 20% – femmina: 15,30% – coppia: 14%
  2. età: 80: maschio: 40% – femmina: 35,50% – coppia: 34,20%
  3. età: 95: maschio: 52% – femmina: 46% – coppia: 45%

TAEG: 8,689% (TAEG esemplificativo su un prestito di 150.000 euro e durata di 10 anni, con richiedente di 79 anni e restituzione da parte degli eredi).

Dettaglio delle condizioni economiche: oltre alle condizioni sopra descritte, dall’importo erogato vengono trattenuti i costi di istruttoria, perizia, polizza incendio e terremoto.

In caso di estinzione anticipata vi è una commissione variabile, proporzionale alla differenza fra il tasso di riferimento a inizio prestito e quello al momento dell’estinzione.

Ulteriori informazioni sono disponibili consultando il pdf redatto da Deutsche Bank.

Banca MPS

L’offerta di MPS si chiama Prestito Ipotecario Vitalizio PrestiSenior. Ha duplice modalità di erogazione (soluzione o tranche annuali) e duplice modalità di rimborso (con capitalizzazione annuale di spese e interessi o con pagamento annuo di spese e interessi).

Importo massimo finanziabile: 250.000 euro in un’unica soluzione, o 2.400 euro per un massimo di 20 erogazioni annue. L’importo è proporzionale al valore dell’immobile e dipende da età stato civile del contraente. Ecco alcuni esempi:

  1. età: 60: singoli: 16,3% – coppie: 15,3%
  2. età: 75: singoli: 30,5% – coppie: 28,8%
  3. età: 90: singoli: 50% – coppie: 49%

TAEG: dipende da diversi fattori e può essere calcolato solo al momento del preventivo. Ad un richiedente di 70 anni per un importo di 100.000 euro verrà applicato un TAEG del 6,07%

Dettaglio delle condizioni economiche: la durata è pari alla vita del contraente e l’importo erogato si può rimborsare anticipatamente e senza penali.

Non è previsto un piano di ammortamento, tuttavia si possono pagare annualmente spese e interessi. Le spese extra comprendono istruttoria (1,3% dell’importo erogato), gestione pratica (45 euro all’anno) e incasso rata (2,5 euro, solo per l’opzione con pagamento interessi e spese).

Vantaggi

Tra i vantaggi del prestito ipotecario vitalizio, va sottolineato il fatto che sono regolamentati in modo sicuro dalle normative.

Il prestito ha un importo che, di solito, è compreso tra il 15% e il 50% della somma che corrisponde al valore del bene immobile e varia a seconda dell’età del mutuatario.

A stabilire il valore dell’immobile è, in genere, una perizia che viene effettuata da un apposito perito che viene segnalato dall’istituto di credito.

Alla morte del soggetto finanziato, gli eredi devono occuparsi del rimborso entro un anno: in caso di decesso imprevisto, quindi, hanno tutto il tempo per organizzarsi senza fretta.

Svantaggi

Vale la pena, a questo punto, di prendere in esame anche i contro del mutuo vitalizio ipotecario, che – a dir la verità – presenta alcuni aspetti negativi di grande rilievo.

Dal punto di vista economico – che è quello che ci interessa – va detto che chi opta per questa soluzione in un certo senso svende la sua abitazione. L’importo erogato è minimo rispetto al valore dell’immobile ed inoltre e successivamente gli eredi si troveranno a pagare un mutuo per il riscatto che spesso ha tassi di interessi piuttosto elevati.

Tassi di interessi

A ciò è necessario aggiungere il fatto che i tassi di interesse che vengono applicati sono più alti rispetto a quelli previsti per i mutui, pur essendo paragonabili a quelli dei prestiti personali aventi un TAEG circa 4,50%; c’è da considerare, però, che al mutuatario tocca farsi carico anche delle imposte previste e delle spese per il notaio e quindi di tutti i costi connessi all’iscrizione di ipoteca.

Un altro elemento che è bene valutare è che la percentuale di denaro che si ottiene cambia a seconda dell’età del richiedente, un po’ come avviene nel caso della nuda proprietà: in sostanza, con l’aumentare dell’età di chi desidera il prestito le percentuali aumentano. Se un 65enne potrebbe ricevere una quota del 10%, un 90enne potrebbe avere diritto fino al 50%.

Conclusioni

In conclusione, prima di richiedere un prestito vitalizio ipotecario è consigliabile valutare con la massima attenzione i pro e i contro di questa formula di finanziamento, ancora poco diffusa non solo perché di recente introduzione nel nostro Paese ma anche perché presenta alcuni fattori svantaggiosi che non possono essere sottovalutati.

Lascia un commento