Fare una buona economia domestica, significa, oggi più che mai, ottimizzare al massimo i costi fissi. Hai mai pensato di metter mano al mutuo per risparmiare sui tassi di interesse? Se la risposta è sì, allora è bene essere informati su cosa sia la rinegoziazione mutuo in quanto è di fondamentale importanza per decidere qual’è il mutuo migliore per te.
Come rinegoziare un mutuo
Per scegliere il miglior mutuo, è indispensabile essere informati sui principali fattori che lo compongono.
Attenzione allo SPREAD! Nella rinegoziazione è sempre bene prediligere il mutuo con lo SPREAD più basso! Lo SPREAD, altro non è che il costo che la banca va ad addebitare al cliente per la concessione del mutuo.
E’ utile sapere che, lo spread è un indice che rimane invariato per tutta la durata del mutuo e rimane tale anche in caso di surroga. Si rende quindi fondamentale che lo Spread sia il più basso possibile sin dall’inizio.
- Mutuo a tasso variabile = Spread + Euribor
- Mutuo a tasso fisso = Spread + Eurirs
Controlla sempre il TAEG! Quest’ultimo è un indice molto utile in quanto lo stesso rappresenta il costo TOTALE e quindi reale dell’intero mutuo in quanto lo stesso ingloba anche le spese accessorie. Taeg = Tasso iniziale + spese accessorie
L’acronimo TAEG sta per Tasso Annuo Effettivo Globale, il vantaggio sostanziale di questo indice e che rende “semplice” comparare diversi mutui.
In effetti si può dire che grazie al TAEG, anche un non addetto ai lavori, può fare una sostanziale “scrematura” tra le varie offerte di mutuo presenti sul mercato in quel momento. Più basso è il TAEG, più conveniente è il mutuo.
Attenzione: è necessario controllare (onde evitare spiacevoli sorprese), che il tasso proposto dalla banca sia riferito ad un tasso a regime, quindi stabile per tutta la durata del prestito. Alcune offerte hanno un indice detto d’ingresso e cioè valido solo per i primi mesi… Lasciamo a voi le dovute considerazioni.
Prodotti misti, tasso fisso e tasso variabile: qui si entra in un meccanismo più articolato, comprendere se la rinegoziazione del mutuo sia vantaggiosa è abbastanza complicato.
Questo perché a fronte della possibilità di passare da un tasso fisso ad un tasso variabile e viceversa, la banca chiede uno Spread più alto. Come detto poco sopra, è sempre meglio prediligere il mutuo con lo SPREAD più basso!
A prima vista questa soluzione sembra la più vantaggiosa ma a guardar bene spesso (non sempre) non è la soluzione ideale per scegliere il miglior mutuo.
Tipologie di rinegoziazione mutuo
La rinegoziazione del mutuo consiste nel modificare un mutuo esistente, la sua durata, il tasso di interesse nonché il tipo di tasso (fisso – variabile). Per rinegoziare il mutuo, non è necessario riscrivere l’intero contratto, basta infatti che le parti (istituto di credito e mutuatario) facciano una semplice scrittura privata, apportando le migliorie pattuite. La rinegoziazione del mutuo può essere richiesta da entrambe le parti (legge 244/2007).
Surroga
Per quanto riguarda la rinegoziazione tramite la surrogazione del mutuo, questa prevede che il mutuatario possa decidere unilateralmente di cambiare la banca, senza che la stessa possa porre obiezione a tale decisione.
Si procede a chiudere il vecchio mutuo riaprendone uno nuovo sempre utilizzando la stessa ipoteca che si aveva con il precedente mutuo. Oltre poter cambiare banca, in questo caso è possibile rinegoziare il tasso di interesse e la durata stessa del mutuo.
Tali modifiche sono rese possibili grazie alla legge 40/2007 ed ha come fine, quello di permettere al mutuatario di individuare ed approfittare di eventuali offerte migliorative presenti sul mercato in quel momento.
Sostituzione
Di tutte, questa è la rinegoziazione del mutuo più incisiva ed opera a livello radicale. Anche in questo caso si ha la possibilità di cambiare banca (senza che la stessa possa opporre alcuna obiezione). Ad attuare la sostituzione del mutuo è la nuova banca, la quale, dopo avere stipulato il contratto con il richiedente, provvede ad estinguere il vecchio mutuo.
Questa operazione, a differenza delle altre (rinegoziazione – surrogazione), permette di rivedere tutti i principali aspetti contrattuali, in più si può anche aumentare la somma del mutuo, generando quindi nuova liquidità da utilizzare per nuove necessità sopraggiunte.
Nota: solitamente, le banche non sono molto contente che il cliente prenda l’iniziativa (non ci sono abituate), per cui è logico che in qualche modo cerchino di fare ostruzionismo.
Il cliente ben informato e preparato, consapevole dei propri diritti, ha ottime possibilità di rinegoziare il mutuo con la stessa banca con cui lo ha contratto. Tutto ciò è vero sempre che la stessa percepisca un effettivo rischio di perdere il cliente, che ben informato, dimostra essere realmente consapevole del potere contrattuale fornito dalle leggi in materia di revisione dei mutui.