rinegoziazione mutuo

Fare una buona economia domestica, significa, oggi più che mai, ottimizzare al massimo i costi fissi. Hai mai pensato di metter mano al mutuo per risparmiare sui tassi di interesse? Se la risposta è SI, allora è bene essere informati su cosa sia la surroga, la rinegoziazione o la sostituzione del mutuo, in quanto sono le fondamentali per decidere che azione intraprendere.

Mutuo - la rinegoziazione

La rinegoziazione del mutuo consiste nel modificare un mutuo esistente, la sua durata, il tasso di interesse nonché il tipo di tasso (fisso - variabile). Per rinegoziare il mutuo, non è necessario riscrivere l'intero contratto, basta infatti che le parti (istituto di credito e mutuatario) facciano una semplice scrittura privata, apportando le migliorie pattuite. La rinegoziazione del mutuo può essere richiesta da entrambe le parti (legge 244/2007).

Mutuo - la surrogazione

La surrogazione del mutuo prevede che il mutuatario possa decidere unilateralmente di cambiare la banca, senza che la stessa possa porre obiezione a tale decisione.

Si procede a chiudere il vecchio mutuo, riaprendone uno nuovo ma utilizzando la stessa ipoteca che si aveva con il precedente mutuo, oltre poter cambiare banca, in questo caso è possibile rinegoziare il tasso di interesse, la misura e la durata stessa del mutuo.

Tali modifiche sono rese possibili grazie alla legge 40/2007 ed ha come fine, quello di permettere al mutuatario di individuare ed approfittare di eventuali offerte migliorative presenti sul mercato in quel momento.

Mutuo - la sostituzione

Di tutte, questa è la più incisiva ed opera a livello radicale. Anche in questo caso si ha la possibilità di cambiare banca (senza che la stessa possa opporre alcuna obiezione), si estingue il vecchio mutuo accendendone un altro con la banca prescelta. Questa operazione, a differenza delle altre (rinegoziazione - surrogazione), permette di rivedere tutti i principali aspetti contrattuali, in più si può anche aumentare la somma del mutuo, generando quindi nuova liquidità da utilizzare per nuove necessità sopraggiunte.

Nota: solitamente, le banche non sono molto contente che il cliente prenda l'iniziativa (non ci sono abituate), per cui è logico che in qualche modo cerchino di fare ostruzionismo, ma il cliente ben informato e preparato, consapevole dei propri diritti, ha ottime possibilità di rinegoziare il mutuo con la stessa banca con cui lo ha contratto, sempre che la stessa percepisca un effettivo rischio di perdere il cliente, che dimostra essere realmente consapevole del potere contrattuale fornito dalle leggi in materia di revisione dei mutui.

Tabella esemplificativa

Ipotesi si può modificare non si può modificare costi
 

1) Rinegoziazione

(si modifica il mutuo esistente)

  • il tipo di tasso
  • la misura del tasso
  • la durata
  • la somma mutuata in aumento
  • la banca
  • commissioni bancarie: NO
  • imposta sostitutiva: NO
  • detraibilità interessi: SI se spettanti sul mutuo originario
  • atto notarile: del tutto eventuale, e, nel caso, con parcella molto bassa
2) Mutuo di surrogazione (si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo ma utilizzando l'ipoteca originaria)
  • il tipo di tasso
  • la misura del tasso
  • la durata
  • la banca (modifica obbligatoria)
  • la somma mutuata in aumento
  • commissioni bancarie: NO
  • imposta sostitutiva: NO
  • detraibilità interessi: SI se spettante sul mutuo originario
  • atto notarile: comprensivo del nuovo mutuo (parcella contenuta); sola autentica della dichiarazione di surroga dell'ipoteca (parcella molto bassa)
3) Mutuo di sostituzione (si chiude il vecchio mutuo e se ne apre uno nuovo)
  • il tipo di tasso
  • la misura del tasso
  • la durata
  • la somma mutuata, anche in aumento
  • la banca
 
  • può doversi pagare
    alla banca originaria
    una penale di
    estinzione, ridotta
    come da citati accordi
    con Abi
  • può essere
    NECESSARIO
    cancellare la vecchia
    ipoteca
  • costi bancari per
    l'accensione di nuovo
    mutuo
  • imposta sostitutiva: SÌ
  • detraibilità interessi: SÌ
    se spettante sul mutuo
    originario, ma sempre
    limitatamente
    all’importo residuo del
    mutuo originario, oltre
    spese assimilate.
  • atto notarile:
    NECESSARIO, con
    parcella pari a quella di
    una nuova pratica

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Come scegliere il miglior mutuo

Per scegliere il miglior mutuo, è indispensabile essere informati sui principali fattori che lo compongono.

1) Prediligere il mutuo con lo SPREAD più basso! Lo SPREAD, altro non è che il costo che la banca va ad addebitare al cliente per la concessione del mutuo. E' utile sapere che, lo spread è un indice che rimane invariato per tutta la durata del mutuo e rimane tale anche in caso di surroga. Si rende quindi fondamentale che lo Spread sia il più basso possibile sin dall'inizio.

Mutuo a tasso variabile = Spread + Euribor
Mutuo a tasso fisso = Spread + Eurirs

2) Il TAEG è un indice molto utile in quanto lo stesso rappresenta il costo TOTALE e quindi reale dell'intero mutuo in quanto lo stesso ingloba anche le spese accessorie.

L'acronimo TAEG sta per Tasso Annuo Effettivo Globale, il vantaggio sostanziale di questo indice e che rende "semplice" comparare diversi mutui. In effetti si può dire che grazie al Taeg, anche un non addetto ai lavori, può fare una sostanziale "scrematura" tra le varie offerte di mutuo presenti sul mercato in quel momento. Più basso è il TAEG, più conveniente è il mutuo.

Attenzione: è necessario controllare (onde evitare spiacevoli sorprese), che il tasso proposto dalla banca sia riferito ad un tasso a regime, quindi stabile per tutta la durata del prestito. Alcune offerte hanno un indice detto d'ingresso e cioè valido solo per i primi mesi... Lasciamo a voi le dovute considerazioni.

Taeg = Tasso iniziale + spese accessorie

3) Prodotti misti, tasso fisso e tasso variabile: qui si entra in un meccanismo più articolato, comprendere se sia più vantaggioso è abbastanza complicato, in quanto a fronte della possibilità di passare da un tasso fisso ad un tasso variabile e viceversa, la banca chiede uno Spread più alto (contravvenendo al primo consiglio sopra citato... e cioè prediligere il mutuo con lo SPREAD più basso). A prima vista questa soluzione sembra la più vantaggiosa ma a guardar bene spesso (non sempre) non è la soluzione ideale per scegliere il miglior mutuo.

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