Piccola casa con banconote e monete in euro

Comprare casa, venderla o affittarla implica spesso un dubbio, ossia: qual è il valore al metro quadro? Infatti, anche se si può scegliere liberamente a quale prezzo vendere o affittare un'immobile, questi valori potrebbero aiutare ad avere un'indicazione più precisa. O forse ti stai ponendo altre domande come: La sto vendendo o affittando al prezzo giusto? Se invece la si sta per acquistare, le domande potrebbero essere altre come: qual è la zona dove le case hanno un valore maggiore? Quanto varrà l'immobile al metro quadro che sto per comprare?

Se tra queste ci sono le domande che ti stai ponendo, allora sei nel posto giusto per sapere come effettuare questo calcolo in modo semplice e automatico. Infatti, questo dato viene stabilito da una specifica tabella dell'OMS disponibile sull'Agenzia delle Entrate che permette di conoscere sia il prezzo indicativo al metro per la vendita sia per l'affitto di un'immobile.

Il valore al metro quadro però è un dato necessario anche per effettuare un altro calcolo ossia quello del prezzo di mercato e commerciale di un immobile. In questa guida troverai tutte le informazioni necessarie per fare il calcolo. Pronto? Allora prenditi un minuto e continua a leggere.

Cosa s'intende per valore al metro quadro?

Il dato del valore al metro quadro serve per capire quale sia quello complessivo dell'immobile. Questo valore non è univoco in tutta Italia ma cambia a seconda della regione, provincia e paese. Non solo questo è determinato anche dalla zona in cui è situato l'edificio, dalla tipologia dell'immobile e da come si presentano conservati i locali, e dalla categoria catastale al quale appartiene.

Tutti questi fattori sono necessari per effettuare un calcolo preciso. Infatti, una casa di campagna non ha certo lo stesso valore di un attico in centro città, o di un'abitazione che si affaccia sul mare. Dati i vari dati da prendere in considerazione, per sapere qual è il prezzo o il costo di un metro quadro di un specifico edificio è necessario affidarsi alle tabelle dell'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Questo registro specifico è supervisionato dall'Agenzia delle Entrate, e viene aggiornato ogni sei mesi. La banca dati è pubblica e si può consultare in modo gratuito dal portale dell'agenzia.

Come calcolare il prezzo al metro quadro

Come anticipato, l'unico modo per calcolare il prezzo al metro quadro di un'immobile in modo corretto è affidarsi alla banca dati ufficiale dell'OMI presente sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Per sapere il prezzo o il costo dell'immobile bisogna:

  • Andare sul sito dell'Agenzia delle Entrate alla pagina: Consultazione dati OMI 
  • Compilare il form inserendo: Provincia, Comune, Città e Zona in cui si trova l'immobile
  • Scegliere la destinazione dell'immobile: residenziale, commerciale, produttiva o terziaria
  • Inserisci il codice Captcha
  • Clicca su Invio

Terminato tutto il percorso di inserimento dati accedi alla pagina finale che ti permette di consultare il valore al metro quadro a seconda del tipo di immobile: casa civile, abitazione di tipo economico, posto auto, box, garage ecc...Affianco alla tipologia potrai visualizzare anche il prezzo minimo o massimo al metro quadro. 

Questi valori poi sono suddivisi anche in base a stato di conservazione come: ottimo, normale o scarso. Infine, troverai anche il valore previsto per l'affitto di un immobile se ci si basa sul costo al metro quadrato.

Come calcolare il valore complessivo dell'abitazione

Il calcolo del valore complessivo di un immobile però è dato da una specifica espressione matematica che prevede che si calcolino anche i vari coefficienti di merito.

Il prezzo di mercato dell'immobile è dato da:

costo al metro quadro x superficie commerciale x i coefficienti di merito

Il primo valore lo puoi rintracciare come abbiamo spiegato in precedenza. La superficie commerciale invece viene data dalla somma della metratura:

superfici coperte: compresi i muri interni e perimetrali esterni e in comunione (contati solo al 50%)

superfici esterne: come ad esempio una terrazza, il balcone, un cortile o giardino.

vani accessori: tra i quali sono compresi le cantine, soffitte, posti auto o box

I coefficienti di merito invece sono valutati in base alle caratteristiche dell'immobile, quindi questi variano a seconda di una specifica tabella che segnala i vari stati dell'abitazione.

I coefficienti di merito da prendere in considerazione sono: lo stato locativo, di conservazione, il piano a cui è locato, la luminosità (calcolata in rapporto tra metratura e finestre o lucernari presenti), esposizione della casa, vista.

Le varie percentuali aumentano o diminuiscono a seconda della tipologia di immobile e alle sue caratteristiche. Ottenuta la percentuale questa dev'essere poi moltiplicata per il valore al metro quadro e per la superficie dell'immobile. Così si ottiene il prezzo di mercato complessivo.